الرهون العقارية لغير المقيمين عند شراء عقار في أبوظبي (2026)

لا يوجد تعريف رسمي موحّد لغير المقيم لأغراض الرهن العقاري، إذ تضع البنوك تصنيفاتها الخاصة. وعادةً ما يكون منتج غير المقيمين موجهاً إلى مقترض يعيش خارج الإمارات ولا يحمل تأشيرة إقامة إماراتية أو هوية إماراتية، بينما تفترض منتجات المقيمين وجود إقامة في الإمارات. كما تنظر جهات التمويل إلى الجنسية، والإقامة الضريبية، ونوع العمل، ومكان دفع الدخل، وتختلف المستندات المطلوبة من جهة تمويل إلى أخرى.

هذا التمييز مهم لأن البنوك تُقيّم طلبات المقيمين وغير المقيمين وفق معايير ائتمانية مختلفة. وتمثل حدود نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) التي يضعها مصرف الإمارات المركزي (CBUAE) سقوفاً قصوى فحسب، ويمكن للبنك أن يقدّم تمويلاً بنسبة أقل. لذلك، فإن تمويلاً لغير المقيمين بنسبة تمويل إلى القيمة تبلغ نحو 50% يعكس شروط منتج لدى جهة التمويل، ولا يمنح المقترض حقاً في اقتراض نصف قيمة العقار.

إذا كنت غير مقيم، فخطط لتوفير دفعة أولى نقدية كبيرة. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، تقدم بعض البنوك تمويلاً لغير المقيمين بنسبة تمويل إلى القيمة (LTV) تبلغ نحو 50%، لكن النسبة الفعلية قد تكون أقل بحسب ملف المقترض والعقار؛ لذا يُرجى التحقق من الحد الأقصى الحالي مباشرةً مع جهة التمويل قبل توقيع مذكرة تفاهم أو نموذج حجز.

للمقارنة، يحدد مصرف الإمارات المركزي (CBUAE) حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، سقف نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) للمقيم الوافد في الإمارات عند 80% لأول مسكن مخصص للسكن الشخصي إذا كانت قيمة العقار 5 ملايين درهم أو أقل، و70% إذا تجاوزت قيمته 5 ملايين درهم؛ أما العقار الثاني أو العقار الاستثماري فيبلغ السقف 60%. ويُرجى التأكد من الحدود الحالية وسياسة البنك الائتمانية مع البنك.

للعقارات على المخطط سقف منفصل. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، يبلغ الحد الأقصى لنسبة التمويل إلى القيمة (LTV) للعقارات على المخطط 50% لجميع فئات المشترين؛ ويُرجى التأكد من أهلية المشروع والسقف الحالي لدى البنك. وقد يقدّم البنك نسبة أقل أو يرفض تمويل مشروع معين. راجع دليل شراء العقارات على المخطط.

توقّع أن يطلب البنك جواز السفر، وإثبات العنوان، ومستندات إثبات الدخل، وكشوف حسابات مصرفية حديثة، وتفاصيل أي قروض أو التزامات تمويلية قائمة. وقد يحتاج المتقدمون من العاملين لحسابهم الخاص أيضاً إلى حسابات الشركة، أو مستندات الملكية، أو السجلات الضريبية. وتختلف متطلبات الحد الأدنى للدخل والعمر والجنسية ونوع العمل من بنك إلى آخر، لذا يُرجى التأكد منها مع جهة التمويل بدلاً من الاعتماد على حد موحّد.

يتحقق البنك أيضاً من العقار. فقد تؤثر حالة الإنجاز، والمطوّر، والمبنى أو المشروع، والوضع القانوني للملكية، والتقييم، وقائمة العقارات المعتمدة لدى جهة التمويل في القرار. وتركّز الموافقة المبدئية أساساً على أهلية المقترض، بينما تعتمد الموافقة النهائية أيضاً على العقار المحدد ونتيجة التقييم.

قد تفرض البنوك رسوم ترتيب التمويل أو معالجة الطلب ورسوم تقييم، وقد تشترط تأميناً على الحياة أو تغطيات تأمينية أخرى. وتختلف هذه الرسوم بحسب جهة التمويل، لذا اطلب جدولاً مكتوباً بالرسوم. ويغطي دليل تكاليف شراء العقارات في أبوظبي بقية التكاليف المرتبطة بالمعاملة.

بالنسبة للعقارات المسجلة عبر منصة داري (DARI)، تبلغ الرسوم المنشورة حالياً لخدمة «تسجيل عقد رهن عقاري» 0.1% من قيمة الرهن العقاري، إضافة إلى بدل الخدمات الإدارية الإلكترونية البالغ 450 درهماً، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%، وفقاً للوضع القائم في عام 2026. وتنشر داري رسوماً مختلفة لخدمة رهن الوحدات المنفصلة، وهي 0.09% بحد أقصى 1 مليون درهم، إضافة إلى 450 درهماً، لذا يُرجى التأكد من الخدمة التي تنطبق على سند ملكيتك ومن الرسوم الحالية لدى منصة داري (DARI) أو مركز أبوظبي العقاري (ADREC) قبل احتسابها ضمن ميزانيتك.

يجب أيضاً أخذ السداد المبكر في الاعتبار. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، يحدد مصرف الإمارات المركزي (CBUAE) سقف رسوم السداد المبكر للقرض السكني عند 1% من الرصيد القائم أو 10,000 درهم، أيهما أقل، من دون ضريبة القيمة المضافة، وقد تذكر البنوك هذه الرسوم على أنها 1.05% أو 10,500 درهم شاملةً ضريبة القيمة المضافة. ويُرجى التأكد من السقف الحالي وكيفية تطبيقه مع مصرف الإمارات المركزي (CBUAE) والبنك.

ابدأ بالحصول على موافقة مبدئية. تراجع جهة التمويل هويتك ودخلك والتزاماتك، ثم توضح المبلغ الذي قد توافق على تمويله. وبعد اختيار العقار، يرتب البنك عملية التقييم أو يكلّف جهة بإجرائها. وإذا كان العقار ونتيجة التقييم مقبولين، يصدر البنك العرض النهائي وشروط إتمام المعاملة.

عند إتمام المعاملة، يُسجّل نقل الملكية والرهن العقاري لدى الجهة المختصة. وبالنسبة لمعظم عقارات أبوظبي الواقعة خارج الاختصاص العقاري لسوق أبوظبي العالمي (ADGM)، يتم تسجيل الرهن العقاري عبر منصة داري (DARI). أما في جزيرة الريم وجزيرة الماريه، فتتولى منصة AccessRP التابعة لسوق أبوظبي العالمي (ADGM) المعاملات العقارية، بما فيها تسجيل الرهون العقارية؛ لذا يُرجى التأكد من الإجراءات الحالية لدى منصة داري (DARI)، أو مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، أو سوق أبوظبي العالمي (ADGM).

إذا كنت تشتري في جزيرة الريم، فتأكد من أن جهة التمويل تقبل إتمام إجراءات التمويل والتسجيل عبر AccessRP قبل الالتزام بالشراء.

يمكن لغير المقيم سداد أقساط رهن عقاري في الإمارات من دخل يتقاضاه من الخارج، وفق آلية السداد التي يعتمدها البنك. وإذا كان الرهن العقاري مقوماً بالدرهم الإماراتي، فضع في الحسبان تقلبات أسعار الصرف، ورسوم التحويل، ومدة معالجة الحوالات. واسأل ما إذا كانت جهة التمويل تشترط حساباً مصرفياً في الإمارات، وما العملات التي تقبلها للسداد، وكيف تتعامل مع الحوالات الدولية المتأخرة أو المرفوضة.

إذا لم يكن تمويل غير المقيمين مناسباً لك، فتشمل البدائل الشراء نقداً، أو الاستفادة من خطة سداد من المطوّر حيثما كانت متاحة، أو الانتظار حتى تصبح مقيماً في الإمارات ثم التقدم للحصول على تمويل عقاري مخصص للمقيمين. ويمكن للملاك الحاليين أيضاً النظر في إعادة التمويل لاحقاً. يمكنك الاطلاع على العقارات على المخطط المتاحة حالياً، لكن لا تفترض أن كل مشروع يقدم شروط سداد بعد التسليم.

لا يمنع وجود رهن عقاري تلقائياً الأهلية للحصول على الإقامة الذهبية في أبوظبي. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، يوضح مكتب أبوظبي للمقيمين (ADRO) أن الرهون العقارية الممنوحة من خلال البنوك الوطنية مسموح بها إذا كانت مساهمة المستثمر في العقار لا تقل عن 2 مليون درهم. وبالنسبة للعقارات على المخطط، تنص المتطلبات المنشورة لدى المكتب على تقديم ما يثبت سداد ما لا يقل عن 2 مليون درهم للمطوّر. ويُرجى التأكد من المعايير الحالية لدى مكتب أبوظبي للمقيمين (ADRO) والهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP).

لا تتطابق صياغة الإرشادات الرسمية تماماً؛ إذ تشير الإرشادات الاتحادية العامة الصادرة عن الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP) حالياً إلى عقار بقيمة لا تقل عن 2 مليون درهم من دون قروض، بينما توضح متطلبات أبوظبي صراحةً إمكانية تأهل العقار المرهون مع استيفاء شرط الحد الأدنى لمساهمة المستثمر في العقار. تعامل مع الموافقة على الإقامة الذهبية باعتبارها منفصلة عن الموافقة على الرهن العقاري، وراجع دليل الإقامة الذهبية عبر الاستثمار العقاري.

لا تتعامل مع نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) المعلنة على أنها مبلغ تمويل تمت الموافقة عليه. فقد يخفض البنك مبلغ القرض بعد مراجعة دخلك والتزاماتك ونتيجة التقييم أو العقار نفسه. واحتفظ أيضاً بسيولة منفصلة لتكاليف المعاملة ورسوم جهة التمويل والتأمين عند اشتراطه، إلى جانب احتياطي لتغطية الأقساط، بدلاً من تخصيص كل السيولة المتاحة للدفعة الأولى.

لا تفترض أن الرهن العقاري المتاح لمشروع معين سيكون متاحاً لمشروع آخر. تحقق من الوحدة والمشروع المحددين قبل الالتزام. ويمكن لإيست فيس للعقارات مساعدتك في تحديد خيارات عقارية مناسبة، وشرح مسار التسجيل، وتعريفك بمديري العلاقات المصرفية. وتظل جهة التمويل مسؤولة عن الموافقة وشروط الرهن العقاري. يمكنك التواصل مع فريقنا لتنسيق البحث عن العقار وإجراءات التمويل.