بع عقارك في أبوظبي

نبدأ بالسعر. تقارن إيست فيس للعقارات عقارك بأسعار الطلب الحالية لوحدات مماثلة في المبنى أو المجمّع نفسه، وتأخذ في الاعتبار، عند توافر بيانات مفيدة، نشاط السوق الأخير والفروق بين الوحدات. ويمكن للطابق والإطلالة والحالة والتصميم ووضع الإيجار وشروط السداد أن تؤثر جميعها في السعر الذي يكون المشتري مستعداً لدفعه.

تزداد أهمية ذلك في المجمّعات التي قد تختلف فيها قيمة وحدتين تبدوان متشابهتين بشكل كبير. فلا ينبغي للبائع في جزيرة ياس أو جزيرة السعديات أو جزيرة الريم أن يفترض أن أعلى سعر طلب منشور على الإنترنت يمثل تلقائياً القيمة السوقية لعقاره.

بعد تجهيز العقار المعروض واستكمال التفويض وتصريح الإعلان المطلوبين، ننشر الإعلان عبر المنصات العقارية المعتمدة التي يغطيها تصريح Madhmoun، وكذلك عبر قنوات إيست فيس للعقارات الخاصة مثل WhatsApp وInstagram، مع الالتزام بمتطلبات الإعلان الحالية لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، أو سوق أبوظبي العالمي (ADGM) بالنسبة إلى جزيرة الماريه وجزيرة الريم، إضافة إلى قواعد كل منصة. كما نتولى الاستفسارات، ونتحقق من جدية المشترين المحتملين، ونرتب المعاينات ونجمع الملاحظات.

عند وصول عرض، نساعد في التفاوض على السعر والشروط التجارية بدلاً من التركيز على السعر وحده. فالعرض الجيد يحتاج أيضاً إلى شروط سداد قابلة للتنفيذ، ومسار واقعي لإتمام الصفقة، ووضوح بشأن العربون والتمويل العقاري والتسليم. وبعد الاتفاق على الشروط، تنتقل المعاملة إلى مرحلة توثيقها من خلال مذكرة التفاهم أو مستندات البيع المناسبة، وترتيب تمويل المشتري عند الاقتضاء، ثم التسجيل عبر منصة داري (DARI) أو، في جزيرة الماريه وجزيرة الريم، عبر سوق أبوظبي العالمي (ADGM) من خلال AccessRP، وصولاً إلى التسليم النهائي.

ينبغي أن يكون سعر الطلب مدروساً بحيث يتيح الوصول بصورة واقعية إلى السعر الذي ترغب في تحقيقه. ننظر إلى العقارات المنافسة المعروضة في المجمّع نفسه، وأقرب الوحدات المماثلة، والخصائص التي تميز عقارك. كما نأخذ في الاعتبار ما إذا كنت تحتاج إلى بيع سريع أو لديك مرونة من حيث التوقيت.

قد تكون المبالغة في التسعير مكلفة حتى من دون وجود رسم مباشر عليها. فالمشترون الذين يبحثون ضمن ميزانية محددة قد لا يرون الإعلان أصلاً، بينما يقارن من يشاهد العقار بينه وبين بدائل أفضل سعراً. وقد يحتاج العقار الذي يبقى معروضاً على الإنترنت مدة طويلة لاحقاً إلى تعديل أكبر في السعر لجذب اهتمام جديد.

أسعار الطلب الحالية مؤشر مفيد، لكنها ليست أسعار الصفقات المكتملة. فالإعلان يوضح ما يأمل المالك في الحصول عليه، وليس بالضرورة ما سيدفعه المشتري في النهاية. لذلك يهدف نقاشنا حول التسعير إلى تحديد سعر طلب يمكن تبريره، لا مجرد مطابقة أغلى إعلان لعقار مماثل.

تختلف المستندات المطلوبة بحسب العقار والمعاملة، لكن تجهيز مستندات الملكية والهوية مبكراً يساعد على تجنب التأخير غير الضروري. وقد تطلب منصة داري (DARI) أو مركز أبوظبي العقاري (ADREC) مستندات إضافية بحسب حالة تسجيل العقار ووضع التمويل وهيكل الملكية.

بالنسبة إلى عقار ضمن مشروع مُدار، قد يُطلب ما يثبت سداد رسوم الخدمات وغيرها من المبالغ المرتبطة بالعقار كجزء من إجراءات نقل الملكية. وتنص قواعد التسجيل في أبوظبي على عدم تسجيل التصرف في العقار داخل المجمّع إلا بعد تقديم ما يثبت عدم وجود مديونية على المالك للجهة التي تدير المجمّع فيما يتعلق بالرسوم أو المصروفات أو التعويضات ذات الصلة.

إذا كان العقار مؤجّراً، فقدم عقد الإيجار الحالي وبيانات السداد ذات الصلة حتى يفهم المشتري المحتمل وضع الإيجار قبل تقديم عرضه.

كما توجد متطلبات أحدث لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC) تؤثر في بائعي العقارات المسجّلة لديه. فبموجب سياسة «اعرف عميلك» (KYC) الصادرة عن ADREC في يوليو 2026، يجب على المطوّر استكمال إجراءات KYC الإلزامية للمعاملة وإصدار شهادة وتقرير KYC صالحين لمدة 30 يوماً قبل إصدار شهادة عدم الممانعة من المطوّر أو إدارة المجمّع. واعتباراً من 15 أغسطس 2026، يجب أن تؤكد شهادة عدم الممانعة أيضاً سداد جميع رسوم الخدمات ورسوم المجمّع المستحقة خلال فترة ملكية البائع. ولا ينطبق هذان المتطلبان على جزيرة الماريه وجزيرة الريم، إذ تتبعان إجراءات سوق أبوظبي العالمي (ADGM).

• سند الملكية أو مستندات الملكية الحالية.
• بطاقة الهوية الإماراتية وجواز سفر البائع، بحسب ما ينطبق.
• مستندات الشركة ومستندات المفوّض بالتوقيع إذا كان المالك شركة.
• وكالة قانونية إذا كان شخص آخر سيُتم الخطوات المسموح بها نيابةً عن المالك.
• شهادة عدم ممانعة أو إخلاء طرف من المطوّر أو المجمّع عند انطباق ذلك على المعاملة.
• إخلاء طرف من رسوم الخدمات أو بيانات الحساب عند الحاجة.
• عقد الإيجار الحالي إذا كان العقار مشغولاً بمستأجر.
• بيانات الرهن العقاري والبنك إذا كان التمويل لا يزال قائماً.
• بالنسبة إلى العقارات المسجّلة لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، شهادة وتقرير «اعرف عميلك» (KYC) الصادران عن المطوّر بموجب سياسة يوليو 2026، وشهادة عدم ممانعة تؤكد سداد رسوم الخدمات ورسوم المجمّع، وذلك اعتباراً من 15 أغسطس 2026.

لا ينبغي للوسيط العقاري أن ينسخ بيانات عقار المالك على الإنترنت ويبدأ الإعلان عنه من دون تفويض. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، يوفر مركز أبوظبي العقاري (ADREC) من خلال Madhmoun إجراءً رسمياً لعقود الوساطة الخاصة بإعلانات البيع، حيث يُرسل عقد الوساطة إلى البائع لاعتماده. يُرجى التأكد من الإجراء الحالي لدى ADREC أو منصة داري (DARI).

حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، يدير مركز أبوظبي العقاري (ADREC) أيضاً تصاريح الإعلان عبر Madhmoun للإعلانات العقارية التي تم التحقق منها. وتتيح الخدمة للوسطاء العقاريين المفوّضين الحصول على التصريح اللازم لنشر إعلانات البيع أو الإيجار المؤهلة على مواقع الإعلانات العقارية المعتمدة. ويمكن للمالك منح الوسيط المعني التفويض من خلال إجراءات ADREC، كما يمكن للوسيط بدء طلب التصريح. يُرجى التأكد من متطلبات الإعلان الحالية لدى ADREC أو منصة داري (DARI) قبل النشر.

تتولى إيست فيس للعقارات استكمال ترتيبات الوساطة قبل بدء التسويق. ويساعد ذلك على حماية كل من البائع والمشتري من خلال ربط الإعلان بعقار محدد يمكن التحقق منه، وتفويض من المالك، ووسيط عقاري مرخّص.

بعد الاتفاق على الشروط التجارية، تأتي مرحلة توثيقها بوضوح. وينبغي أن تتضمن مذكرة التفاهم أو اتفاقية البيع السعر المتفق عليه، والعربون، وطريقة السداد، ومسؤوليات الطرفين، وشروط التمويل عند الاقتضاء، والخطوات المطلوبة قبل نقل الملكية.

عادةً ما تكون الإجراءات التي تعتمد على جهات خارجية أقل عندما يدفع المشتري نقداً. أما إذا كان المشتري يستخدم تمويلاً عقارياً، فيحتاج البنك عادةً إلى الموافقة على المقترض، وتقييم العقار، وإعداد مستندات التمويل. وتتولى إيست فيس للعقارات تنسيق جانب الوساطة في هذه العملية مع المشتري والبائع والبنك حتى تتقدم المعاملة نحو التسجيل.

يُستكمل نقل الملكية من خلال الإجراء المطبق لدى منصة داري (DARI) أو مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، أو من خلال سلطة التسجيل في سوق أبوظبي العالمي (ADGM) عبر AccessRP للعقارات الواقعة في جزيرة الماريه وجزيرة الريم. ويشترط قانون أبوظبي التسجيل لإتمام نقل الملكية. وبعد اكتمال المعاملة واستلام البائع الأموال المتفق عليها عبر الإجراء المناسب، يستكمل الطرفان ترتيبات التسليم العملية مثل المفاتيح وبطاقات الدخول وسجلات العقار.

لا توجد مدة ثابتة يمكن الاعتماد عليها لبيع عقار في أبوظبي. فالمتغير الأول هو الوقت اللازم للعثور على مشترٍ يقبل البائع شروطه. والمتغير الثاني هو سرعة انتقال المعاملة من الاتفاق إلى تسجيل نقل الملكية.

قد يُباع العقار الجاهز للبيع والمسعّر بشكل تنافسي، مع مستندات واضحة ومشترٍ يدفع نقداً، بسرعة أكبر من عقار مبالغ في سعره أو مرهون أو مؤجّر أو يعتمد على تمويل المشتري. وتتطلب معاملات التمويل العقاري تقييماً وموافقة ومستندات من البنك، بينما يحتاج الرهن القائم على العقار إلى إجراءات تسوية وفك رهن خاصة به.

إذا كان التوقيت مهماً بالنسبة لك، فأبلغنا بذلك قبل عرض العقار. وينبغي أن يعكس التسعير وتقييم العروض موعد الإتمام المطلوب، بدلاً من ظهور هذا القيد بعد العثور على مشترٍ.

ينبغي الاتفاق بوضوح على عمولة الوساطة قبل بدء التسويق. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، تحدد لوائح أبوظبي للمعاملات الخاضعة لاختصاص مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، بموجب القرار الإداري رقم 183 لسنة 2017، عمولة الوسيط العقاري على عقود البيع والشراء بنسبة 2% من قيمة العقد، وبحد أقصى قدره 500,000 درهم؛ بينما تطبق قواعد منفصلة للوسطاء لدى سوق أبوظبي العالمي (ADGM) في جزيرة الماريه وجزيرة الريم. يُرجى التأكد من القاعدة الحالية لدى ADREC أو ADGM. وينبغي أن توضح اتفاقية عرض العقار أو عقد الوساطة من يتحمل عمولة الوساطة في المعاملة المحددة، بدلاً من افتراض أنها تقع تلقائياً على طرف بعينه.

توجد أيضاً رسوم تسجيل عقاري عند نقل الملكية. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، تُظهر منصة داري (DARI) أن رسوم تسجيل البيع للمعاملات الخاضعة لاختصاص مركز أبوظبي العقاري (ADREC) تبلغ 2%، وتُحتسب على الأعلى من سعر البيع والتقييم المسجّل، كما ينص جدول رسوم أبوظبي بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم 49 لسنة 2018 على تقسيمها بالتساوي بين البائع والمشتري ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. يُرجى التأكد من الرسوم الحالية وكيفية توزيعها في المعاملة لدى DARI أو ADREC. وينبغي أن تحدد مذكرة التفاهم بوضوح من يتحمل كل رسم.

قد تنشأ تكاليف أخرى على البائع من تسوية الرهن العقاري، ورسوم البنك، ورسوم الخدمات المستحقة، والإجراءات الإدارية الخاصة بالعقار. ولمزيد من التفاصيل حول هيكل تكاليف نقل الملكية، اطلع على دليلنا المفصل حول تكاليف ورسوم شراء العقار في أبوظبي.

وجود رهن عقاري لا يمنع البيع بالضرورة، لكن يجب تسوية المديونية القائمة ضمن المعاملة. ويحصل البائع عادةً من البنك على بيانات التسوية المطلوبة، ثم يجري تنسيق فك الرهن وتمويل المشتري قبل أن تنتقل الملكية خالية من الرهن القائم أو من خلال الإجراء المطبق لبيع العقارات المرهونة. وتشمل خدمات مكاتب الأمناء لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC) حالياً إجراءً لبيع عقار مرهون مع تسجيل رهن عقاري جديد. يُرجى التأكد من المسار المناسب لعقارك لدى منصة داري (DARI) وADREC والبنك الذي تتعامل معه.

يمكن أيضاً بيع العقار وهو مؤجّر. وينص قانون الإيجارات في أبوظبي على أن عقد الإيجار يظل نافذاً في مواجهة المالك الجديد عند انتقال ملكية العقار المؤجّر. وهذا يعني أن على المشتري فهم عقد الإيجار القائم، والقيمة الإيجارية الحالية، والالتزامات التعاقدية ذات الصلة قبل الموافقة على الشراء.

بالنسبة إلى المستثمر، قد تكون الوحدة المشغولة مفيدة لأنها تحقق دخلاً إيجارياً قائماً بالفعل. أما المشتري الذي ينوي السكن في العقار، فقد يؤثر عقد الإيجار نفسه في الموعد الذي يمكنه فيه شغل العقار فعلياً. لذلك ينبغي أن يصف الإعلان وضع الإيجار بدقة، وألا يقدم الوحدة المؤجّرة على أنها شاغرة ومتاحة للإشغال الفوري.

إذا كنت لا تزال تفكر في البيع، فلا تحتاج إلى تحديد سعر طلب قبل التحدث معنا. أرسل بيانات العقار من خلال نموذج التقييم، ويمكن لإيست فيس للعقارات مراجعة الوحدة مقارنةً بالعقارات المنافسة المعروضة حالياً في المجمّع.

سنوضح نطاق التسعير، والعقارات التي سيقارن بها المشترون المحتملون عقارك، وأي مستندات أو مسائل عملية ينبغي معالجتها قبل عرض العقار. وإذا كنت تفضل مناقشة العقار أولاً، يمكنك أيضاً التواصل مع إيست فيس. كما يمكنك مراجعة العقارات المعروضة للبيع في أبوظبي حالياً لمعرفة كيفية تسعير العقارات المنافسة.