هل يمكن للأجانب شراء عقار في أبوظبي؟ دليل 2026

حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، يسمح قانون الملكية العقارية في أبوظبي للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين من غير مواطني دولة الإمارات بتملّك واكتساب والتصرف في الحقوق العينية الأصلية والتبعية على العقارات الواقعة ضمن مناطق الاستثمار المحددة. وعملياً، يعني ذلك أن المشتري الأجنبي يمكنه الحصول على ملكية كاملة في العقارات المؤهلة، بدلاً من اقتصار حقه على عقد إيجار تقليدي.

يُعد التملّك الحر، أو الملكية الكاملة، الصيغة الأكثر وضوحاً لمعظم مشتري العقارات السكنية. فسند الملكية المسجّل على نحو صحيح لا يرتبط بتاريخ انتهاء محدد كما هو الحال في عقد الإيجار أو حق الانتفاع. وبوجه عام، يمكن للمالك بيع العقار أو تأجيره أو رهنه أو نقل ملكيته، مع مراعاة القانون وشروط سند الملكية وأي قيود تعاقدية أو مرتبطة بالرهن العقاري.

يختلف حق الانتفاع عن الملكية الكاملة. فهو حق عيني مسجّل يتيح لصاحبه استخدام عقار مملوك لطرف آخر والاستفادة منه دون تغيير جوهره. وتشير الإرشادات الرسمية في دولة الإمارات حالياً إلى أن مدة حق الانتفاع قد تصل إلى 99 عاماً. وبما أن نوع الحق ومدته يُسجَّلان على العقار، يُرجى التأكد من الوضع الحالي لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC) أو منصة داري (DARI) قبل الاعتماد على أي مدة مذكورة.

حق المساطحة هو في الأساس حق مرتبط بالتطوير. ويتيح لصاحبه البناء أو الغرس على أرض مملوكة لطرف آخر. وتشير الإرشادات الرسمية في دولة الإمارات حالياً إلى أن مدة حق المساطحة قد تصل إلى 50 عاماً، مع إمكانية التجديد بالاتفاق. وهو حق في البناء أو الغرس على أرض الغير، وليس ملكية للأرض نفسها. يُرجى التأكد من مدة الحق وأحكام التجديد الواردة في العقد المسجّل لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC) أو منصة داري (DARI).

كما تعترف الإرشادات الرسمية في دولة الإمارات بعقود الإيجار طويلة الأجل التي لا تقل مدتها الأصلية عن 25 عاماً كأحد سبل حيازة العقار في مناطق الاستثمار. ويظل هذا النوع من الإيجار حقاً محدد المدة، لذلك ينبغي التعامل معه بشكل مختلف عن الملكية عند مقارنة الأسعار، والتأكد من المدة المسجّلة قبل الالتزام بالمعاملة.

تحدد الجهات المختصة في أبوظبي مناطق الاستثمار، ولذلك يتحدد الوضع القانوني بناءً على قطعة الأرض أو الوحدة العقارية نفسها، وليس بمجرد اسم حي أو منطقة معروفة. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، تشمل المناطق المعروفة التي يتاح فيها تملّك الأجانب مناطق سكنية رئيسية مثل جزيرة ياس، وجزيرة السعديات، وجزيرة الريم، وشاطئ الراحة، وجزيرة الجبيل.

كما تذكر الإرشادات الرسمية في دولة الإمارات جزيرة الماريه، والريف، وجزيرة اللؤلؤ، وصيح السديرة، ومدينة مصدر ضمن مناطق الاستثمار في أبوظبي. وهذه أمثلة وليست قائمة كاملة؛ فقد أفاد مركز أبوظبي العقاري (ADREC) بوجود 50 منطقة استثمار محددة في النصف الأول من عام 2026، من بينها 8 مناطق تمت الموافقة عليها حديثاً، كما تتغير القائمة مع اعتماد مناطق ومشروعات جديدة. يُرجى التأكد من الوضع الحالي لقطعة الأرض أو المشروع المحدد عبر منصة داري (DARI) أو مركز أبوظبي العقاري قبل دفع أي مبلغ حجز.

لا يؤدي اسم المشروع داخل جزيرة ياس أو جزيرة السعديات إلى إنشاء فئة قانونية مستقلة للملكية. فمشروعات مثل Ansam وMayan وYas Acres وNoya وMamsha Al Saadiyat وSaadiyat Beach تقع ضمن مخططات رئيسية أكبر، لكن يظل على المشتري التحقق من نوع الملكية المسجّل للمشروع المحدد. وينطبق المبدأ نفسه على المشروعات الأحدث في بقية مناطق أبوظبي.

• جزيرة ياس
• جزيرة السعديات
• جزيرة الريم
• شاطئ الراحة
• جزيرة الجبيل
• جزيرة الماريه
• مدينة مصدر
• الريف
• جزيرة اللؤلؤ
• صيح السديرة

حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، توضح منصة داري (DARI) أن غير مواطني دولة الإمارات مؤهلون للشراء في مناطق الاستثمار. كما يشير قانون أبوظبي صراحةً إلى الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين من غير مواطني الدولة، ولذلك يشمل الإطار الأفراد والشركات المؤهلة للشراء.

عادةً ما يستخدم المقيم في دولة الإمارات بيانات الهوية المرتبطة ببطاقة الهوية الإماراتية وUAE PASS لإتمام المعاملة. كما يمكن للمشتري من خارج الدولة شراء العقار من دون أن يصبح مقيماً في دولة الإمارات أولاً. وتدعم منصة داري (DARI) حالياً ملفات غير المقيمين، كما تتيح إجراءات تسجيل العقارات على المخطط لديها للمشترين غير المقيمين في دولة الإمارات استخدام بيانات جواز السفر ومعلومات التواصل.

لا ينبغي اعتبار جنسية إحدى دول مجلس التعاون الخليجي سبباً لافتراض أن المشتري يستطيع شراء أي عقار في أي مكان في أبوظبي. بل يجب التحقق من تشريعات الملكية الحالية في أبوظبي ومدى أهلية العقار نفسه عبر منصة داري (DARI). أما المسار الواضح المتاح للمشترين الدوليين فهو شراء عقار يقع ضمن منطقة استثمار محددة.

يمكن للشركات أيضاً تملّك العقارات حيثما تسمح قواعد الملكية بذلك. وتختلف المستندات المطلوبة بحسب مكان تسجيل الشركة وهيكلها القانوني، وقد تشمل الرخصة التجارية، ووثائق التأسيس، وما يثبت صلاحية المفوّض بالتوقيع، وبيانات المستفيد الحقيقي. وينبغي للشركات الراغبة في الشراء التأكد من المستندات المطلوبة لدى منصة داري (DARI) أو مركز أبوظبي العقاري (ADREC) قبل التوقيع، لأن المتطلبات قد تختلف بين الشركات المسجّلة في دولة الإمارات والكيانات المسجّلة خارجها.

تكون عملية الشراء عادةً واضحة، لكن ترتيب الخطوات مهم. ابدأ بتحديد المنطقة والعقار، ثم تحقق من أهلية المشتري لتملّك الوحدة قانوناً، وحدد ما إذا كان الحق المسجّل هو ملكية كاملة أو حق انتفاع أو حق مساطحة أو حقاً مسجّلاً آخر. وفي حالة إعادة البيع، راجع سند الملكية وبيانات العقار بدلاً من الاعتماد على وصف الإعلان وحده.

بعد ذلك، يتم الاتفاق على الشروط التجارية. وبحسب المعاملة، قد يوقّع المشتري والبائع عرضاً أو مستند حجز أو مذكرة تفاهم أو اتفاقية بيع، مع دفع عربون متفق عليه. ولا تحدد الإرشادات الرسمية التي راجعناها عربوناً موحداً لجميع معاملات إعادة البيع، لذلك ينبغي أن يوضح الاتفاق بشكل صريح قيمة العربون وشروط استرداده والظروف التي يحق فيها لأي من الطرفين الانسحاب.

إذا كان الشراء ممولاً، فمن الأفضل الحصول على موافقة التمويل العقاري في مرحلة مبكرة. وقد يطلب البنك إجراء تقييم خاص به والتحقق من العقار قبل إصدار الموافقة النهائية. وإذا كان العقار نفسه مرهوناً، فقد تكون هناك خطوات إضافية مع البنك لفك الرهن قبل نقل الملكية أو أثناءه.

بعد ذلك، يُكمل الطرفان إجراءات التسجيل ونقل الملكية من خلال الإجراء المعمول به لدى منصة داري (DARI) أو مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، أو من خلال سلطة التسجيل في سوق أبوظبي العالمي (ADGM) عبر AccessRP للعقارات الواقعة في جزيرة الماريه وجزيرة الريم. وتختلف المستندات المطلوبة بحسب العقار ونوع المعاملة، إلا أن خدمة تسجيل البيع عبر DARI تشمل اتفاقية البيع وبيانات العقار. كما تُسدَّد الرسوم الحكومية ورسوم المعاملة المستحقة خلال الإجراءات. وبعد اكتمال نقل الملكية، يحصل المشتري على سند الملكية المسجّل للعقار الجاهز.

بموجب متطلبات مركز أبوظبي العقاري (ADREC) السارية اعتباراً من 15 أغسطس 2026، يجب أن تؤكد شهادة عدم الممانعة المطلوبة لتسجيل البيع أن البائع قد سدّد جميع رسوم الخدمات ورسوم المجمّع المستحقة، لذلك يُنصح بطلب ما يثبت ذلك في مرحلة مبكرة. وبعد نقل الملكية، يتولى المشتري ترتيبات التسليم العملية، مثل بطاقات الدخول والمرافق وسجلات إدارة المبنى. وإذا كان العقار يُشترى للاستثمار، فيمكن للمالك بعد ذلك ترتيب التأجير وإدارة العقار وفقاً لقواعد الإيجار المعمول بها في أبوظبي.

• تحقق من منطقة الاستثمار ونوع الملكية المسجّل.
• عاين العقار وراجع سند الملكية وبيانات البائع والمشروع.
• اتفق على السعر ووقّع العرض أو مستند الحجز أو مذكرة التفاهم أو اتفاقية البيع ذات الصلة.
• رتّب موافقة التمويل العقاري والتقييم إذا كان الشراء ممولاً.
• استكمل أي موافقات أو إخلاءات طرف مطلوبة من المطوّر أو المجمّع أو البنك في حال وجود رهن قائم.
• قدّم معاملة نقل الملكية عبر منصة داري (DARI) أو الإجراء المعمول به لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC).
• سدّد رسوم التسجيل ورسوم المعاملة المطبقة.
• استلم سند الملكية المسجّل وأكمل إجراءات التسليم.

ينبغي أن تشمل الميزانية أكثر من سعر شراء العقار وحده. فقد تتضمن المعاملة رسوم التسجيل في أبوظبي، وعمولة الوسيط العقاري، ورسوم تقييم البنك والتمويل العقاري إذا كان الشراء ممولاً، ورسوم تسجيل الرهن أو فكه، ورسوم إدارية للمطوّر أو المجمّع عند الاقتضاء، إضافة إلى أي دفعات أولية للمبنى أو المرافق.

تختلف هذه الرسوم بحسب كل معاملة، كما يمكن أن تتغير الرسوم المنشورة. وبدلاً من تطبيق نموذج تكاليف خاص بدبي أو الاعتماد على نسبة قديمة واردة في مقال على الإنترنت، راجع جدول الرسوم الحالي لدى منصة داري (DARI)، واطلع على دليلنا المنفصل حول تكاليف ورسوم شراء العقار في أبوظبي قبل التوقيع.

راجع أيضاً تكاليف الملكية المتكررة. فعادةً ما تخضع الشقق والمجمّعات المدارة لرسوم خدمات تغطي المرافق المشتركة والمناطق العامة. اطلب أحدث بيانات رسوم الخدمات المعتمدة للمشروع، وتحقق من أي رصيد مستحق على البائع، قبل تقدير التكلفة السنوية الفعلية لامتلاك العقار.

نعم، تقدم بعض البنوك في دولة الإمارات حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، تمويلاً عقارياً لغير المقيمين المؤهلين. وعادةً ما تكون معايير التمويل لغير المقيمين أكثر تحفظاً من تلك المطبقة على المقيمين في دولة الإمارات، لذلك ينبغي توقع مساهمة نقدية أكبر وربما شروط أكثر صرامة تتعلق بالدخل والعمر والجنسية ونوع العقار والحد الأدنى لقيمة القرض. ولا يوجد منتج تمويل موحد لغير المقيمين ينطبق على جميع البنوك.

احصل على موافقة مبدئية قبل دفع عربون قد يصبح غير قابل للاسترداد. ويحدد البنك نسبة التمويل إلى قيمة العقار، ومعدل الفائدة أو الربح، ومتطلبات القدرة على السداد، والمستندات المقبولة. ويمكن للمشترين استخدام حاسبة التمويل العقاري لتقدير الأقساط، لكن يجب التأكد من أهلية التمويل مباشرةً مع البنك.

ينبغي أيضاً للمشترين نقداً توثيق مصدر الأموال وحركتها بعناية. وتجري البنوك والوسطاء العقاريون وجهات التسجيل إجراءات للتحقق من الهوية وقوائم العقوبات ومكافحة غسل الأموال أثناء المعاملة، كما تُلزم سياسة «اعرف عميلك» (KYC) الصادرة عن مركز أبوظبي العقاري (ADREC) في يوليو 2026 المطوّرين بإجراء فحوص KYC على المبيعات الأولية، والمبيعات على المخطط، ومعاملات إعادة البيع أيضاً.

قد يتيح تملّك العقار للمستثمر التأهل للحصول على الإقامة الذهبية في دولة الإمارات، لكن شراء أي عقار لا يمنح الإقامة تلقائياً. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، يبلغ الحد الأدنى الاتحادي المنشور للاستثمار العقاري 2,000,000 درهم، وفقاً للهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP).

تشمل المتطلبات المنشورة حالياً لدى الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP) خطاباً من الجهة المختصة بتسجيل العقارات يثبت ملكية عقار واحد أو أكثر بقيمة لا تقل عن 2,000,000 درهم من دون قرض؛ أما كيفية التعامل مع التقييم وتعدد العقارات والمستندات الداعمة الأخرى فتخضع لمعايير الإقامة السارية. وقد تغيرت القواعد ومسارات التقديم سابقاً، لذلك يُرجى التأكد من الأهلية مباشرةً لدى ICP قبل اختيار عقار يكون الهدف الأساسي منه الحصول على الإقامة. ولا تفترض أن الوصف التسويقي للمطوّر يضمن الموافقة على الإقامة.

كلا الخيارين يمكن أن يناسب المشتري من خارج الدولة، لكن المخاطر تختلف. فالعقار الجاهز يتيح لك معاينة الوحدة المكتملة، ومراجعة سند الملكية ووضع رسوم الخدمات، وتقييم مدى جاهزيتها للتأجير الفوري أو للاستخدام الشخصي. ويعتمد توقيت السداد على العقد، إلا أن شراء عقار في السوق الثانوية يُسوّى عادةً عند نقل الملكية، وليس على مدى فترة الإنشاء.

يُسدَّد ثمن العقار على المخطط إما على أقساط أو بالكامل وفق خطة السداد المسجّلة، ويتيح الشراء في المشروع قبل اكتماله. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، يفرض الإطار التنظيمي في أبوظبي تسجيل معاملات البيع المؤهلة على المخطط ضمن نظام التسجيل العقاري المبدئي، كما تخضع مدفوعات المشترين لإطار حسابات الضمان المعمول به للمشروعات. وتوفر منصة داري (DARI) إجراءً مخصصاً لتسجيل شراء الوحدات على المخطط، بما في ذلك للمشترين غير المقيمين؛ أما في جزيرة الماريه وجزيرة الريم فيُطبَّق إطار سوق أبوظبي العالمي (ADGM) بدلاً من ذلك.

قبل شراء عقار على المخطط، تحقق من تسجيل المطوّر والمشروع، وبيانات الوحدة، وجهة السداد، وترتيبات حساب الضمان، وأحكام إتمام المشروع، وشروط الإلغاء، وما يترتب على إخلال أي من الطرفين بالتزاماته. وتعامل مع العوائد الإيجارية المتوقعة وأسعار إعادة البيع والقيم المستقبلية عند اكتمال المشروع باعتبارها تقديرات وليست ضمانات.

أهم خطأ هو افتراض أن كل عقار في أبوظبي متاح للشراء من جميع الجنسيات. تحقق أولاً من أهلية العقار ضمن منطقة الاستثمار ونوع الملكية المسجّل. ومن الأخطاء أيضاً الخلط بين الملكية الكاملة وحق الانتفاع لمدة 99 عاماً لمجرد أن كليهما قد يُسوّق باعتباره تملّكاً طويل الأجل.

لا تحوّل مبلغاً كبيراً لمجرد أن الإعلان أو مندوب المبيعات يقول إن الوحدة محجوزة. تحقق من الطرف المتعاقد وتعليمات السداد، ولا سيما عند شراء عقار على المخطط. وفي عقارات إعادة البيع، تأكد مما إذا كان هناك رهن عقاري قائم أو عقد إيجار أو رصيد مستحق من رسوم الخدمات أو أي قيد يجب معالجته قبل نقل الملكية.

ينبغي للمشترين الذين يعتمدون على التمويل العقاري تجنب التوقيع على افتراض أن البنك سيموّل نسبة معينة. فسياسات التمويل لغير المقيمين تختلف بشكل ملحوظ بين البنوك. كما ينبغي للمشترين من خارج الدولة أن يحددوا مسبقاً ما إذا كانوا سيحضرون إجراءات نقل الملكية بأنفسهم أم سيستخدمون ممثلاً عنهم. وتتيح منصة داري (DARI) حالياً لغير المقيمين إضافة وكالة قانونية، لكن ينبغي التأكد من متطلبات التوثيق والتصديق والترجمة الخاصة بالوكالة الصادرة خارج دولة الإمارات لدى DARI أو مركز أبوظبي العقاري (ADREC) قبل استخدامها.

وأخيراً، قارن بين العقارات على أساس إجمالي تكلفة التملّك والاستخدام المقصود، وليس السعر المعلن وحده. ويمكن لإيست فيس للعقارات مساعدة المشترين في إعداد قائمة مختصرة بالعقارات المؤهلة، وترتيب المعاينات، ومراجعة هيكل المعاملة مع الأطراف المعنية، وتنسيق الجانب المتعلق بالوساطة العقارية في عملية الشراء. أما التسجيل الحكومي والموافقات على التمويل والإقامة فتبقى من اختصاص الجهات المعنية والبنوك.