شراء العقارات على المخطط في أبوظبي: دليل 2026

يتمثل الإطار القانوني الرئيسي لتنظيم التطوير العقاري على المخطط في أبوظبي في القانون رقم 3 لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري، الذي عُدّل بصورة جوهرية بالقانون رقم 2 لسنة 2025، إلى جانب القرارات التنفيذية ذات الصلة، بما فيها قرارات 2025 المتعلقة بصرف الأموال من حسابات الضمان وتخلّف المشترين عن السداد. ويتولى مركز أبوظبي العقاري (ADREC) الإشراف على النظام العقاري في أبوظبي خارج نطاق المناطق ذات الاختصاص العقاري الخاص، بينما توفر منصة داري (DARI) العديد من الخدمات الرقمية المستخدمة في سجلات المشاريع والمعاملات والملكية.

لا يمكن للمطوّر ببساطة تسويق مبنى غير مسجل وتحصيل دفعات المشترين من دون ضوابط. إذ يجب أن يستوفي المشروع إجراءات التسجيل والموافقة ذات الصلة، كما يجب أن يكون للمشروع على المخطط حساب ضمان مخصص قبل بيع الوحدات. ويكون أمين حساب الضمان بنكاً أو مؤسسة مالية معتمدة لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، وتُودع دفعات المشترين الخاصة بالمشروع في هذا الحساب الخاضع للرقابة بدلاً من اعتبارها جزءاً من الأموال التشغيلية العامة للمطوّر.

تُسجل التصرفات في العقارات على المخطط في السجل العقاري المبدئي. كما يوضح المسار الحالي للمطوّرين لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC) أن كل عملية بيع على المخطط تُسجل من خلال اتفاقية البيع والشراء الخاصة بها. وعند اكتمال المشروع، وبعد استيفاء إجراءات تسجيل المشروع والوحدة المطلوبة، تنتقل الملكية من السجل المبدئي إلى السجل العقاري النهائي.

يختلف الوضع في جزيرة الريم وجزيرة الماريه. فقد أطلق سوق أبوظبي العالمي (ADGM) لوائحه الخاصة بالتطوير العقاري على المخطط ومنصة AccessRP بعد توسع نطاق اختصاصه. وتشمل خدمات AccessRP تسجيل المشاريع وحسابات الضمان ومبيعات العقارات على المخطط ونقلها، لذلك ينبغي لمشتري عقار في جزيرة الريم اتباع مسار سوق أبوظبي العالمي المنطبق على المشروع بدلاً من افتراض أن جميع إجراءات منصة داري (DARI) تنطبق عليه.

يُعد حساب الضمان من أهم وسائل الحماية عند شراء عقار على المخطط في أبوظبي. ويكون لكل مشروع حساب ضمان مخصص وخاضع للرقابة تُودع فيه دفعات المشترين، ولا يجوز صرف الأموال منه إلا للأغراض المسموح بها للمشروع وفق ضوابط مركز أبوظبي العقاري (ADREC) وتقدم أعمال البناء الذي تم التحقق منه؛ ومنذ 2025، وبموجب القرار رقم 24 لسنة 2025، لا يُسمح بالصرف قبل بلوغ نسبة إنجاز 20% إلا مقابل ضمان مصرفي مستوفٍ للشروط. كما يتيح المركز للمشترين الذين أودعوا مبالغ الحصول من أمين الحساب على معلومات تتعلق بدفعاتهم.

يقلل ذلك من مخاطر استخدام أموال المشترين في أغراض لا تتعلق بالمشروع، لكنه لا يجعل شراء العقار على المخطط خالياً من المخاطر. فقد يتأخر البناء، وقد تنشأ خلافات بشأن المواصفات، وقد تنخفض قيم العقارات في السوق. وإذا تعذر استكمال المشروع، ينص قانون أبوظبي على إجراءات تهدف إلى حماية حقوق المودعين والتعامل مع الأموال المتبقية في حساب الضمان، لكن النتيجة تعتمد على ظروف المشروع والمبالغ التي لا تزال متاحة.

قبل تحويل أي أموال، تحقق من بيانات حساب الضمان المسجل للمشروع عبر مركز أبوظبي العقاري (ADREC) أو منصة داري (DARI)، وتأكد من أن بيانات المستفيد الواردة في تعليمات الدفع تطابق بيانات الحساب الرسمي للمشروع. ولا تحوّل دفعات كبيرة خاصة بالمشروع إلى حساب وسيط عقاري أو إلى حساب شركة لا صلة لها بالمشروع لمجرد وصف المبلغ بأنه جزء من خطة السداد.

ابدأ بمقارنة المشروع نفسه قبل مقارنة خطة السداد. تحقق من المطوّر والموقع وموعد الإنجاز المتوقع ونوع الوحدة وتصميمها ونوع حق الملكية وأعمال البناء المحيطة والاستخدام المتوقع للعقار. ويمكن مقارنة المشاريع المطروحة حالياً من خلال العقارات على المخطط لدينا، بما في ذلك مشاريع في مناطق مثل جزيرة ياس وجزيرة السعديات.

بعد اختيار الوحدة، يصدر المطوّر عادةً استمارة حجز ويطلب دفعة أولية. ومنذ فبراير 2026، يجب تسجيل إبداءات الاهتمام بالمشاريع الجديدة رقمياً عبر Madhmoun، وإيداع مبالغ إبداء الاهتمام في حساب ضمان تمهيدي تديره الحكومة، لذلك فإن طلب تحويل دفعة الحجز عند إطلاق المشروع إلى حساب شركة يُعد مؤشراً يستدعي الحذر. واقرأ شروط الحجز قبل الدفع، إذ ينبغي أن توضح ما إذا كان المبلغ قابلاً للاسترداد، والموعد المحدد لتوقيع اتفاقية البيع والشراء، وما يحدث إذا قررت عدم المضي في الشراء.

تُعد اتفاقية البيع والشراء العقد الرئيسي. وبعد توقيعها، تُسجل عملية البيع في السجل المبدئي أو سجل العقارات على المخطط المعمول به. وبالنسبة إلى المعاملات القياسية عبر منصة داري (DARI)، تبلغ رسوم تسجيل الوحدة على المخطط المنشورة حالياً 2% من سعر البيع، إضافة إلى رسوم خدمات إدارية إلكترونية قدرها 400 درهم غير شاملة ضريبة القيمة المضافة، حتى عام 2026. ويُرجى التأكد من المبلغ الحالي ومن الطرف الملزم تعاقدياً بسداده لدى منصة داري أو مركز أبوظبي العقاري (ADREC) قبل التوقيع.

بعد ذلك، تسدد الدفعات المتفق عليها في حساب ضمان المشروع وفق مواعيد استحقاقها. وعند اقتراب اكتمال المشروع، يرتب المطوّر إجراءات التسليم. وينبغي للمشترين معاينة الوحدة المكتملة، وتوثيق العيوب أثناء فحص الاستلام، والتأكد من أي دفعات مستحقة والمستندات المطلوبة، ثم استكمال إجراءات التسجيل النهائي التي تنتهي بتسجيل العقار المكتمل باسم المشتري.

لا توجد صيغة واحدة ثابتة لخطط السداد في أبوظبي؛ إذ تتيح إجراءات منصة داري (DARI) ببساطة السداد الكامل أو على دفعات. وفي السوق، توزّع بعض الخطط الدفعات على مراحل البناء وفق تواريخ تعاقدية أو مراحل إنجاز محددة، بينما تترك خطط أخرى دفعة أكبر عند الاكتمال، وتسمح خطط ما بعد التسليم بسداد جزء من السعر بعد تسلّم العقار. وهذه كلها خيارات قد يطرحها المطوّر، لذلك تحقق من جدول السداد الفعلي في قائمة أسعار المشروع واتفاقية البيع والشراء.

المقارنة الأهم هي إجمالي سعر الشراء، لا مدى انخفاض قيمة الدفعة الشهرية أو الفصلية. فقد يطرح المطوّر أسعاراً أو حوافز مختلفة بحسب جدول السداد، لذلك اطلب إجمالي المبلغ المستحق بموجب الخطة وقارنه بأي سعر بديل للسداد النقدي أو خلال مدة أقصر. وخطة السداد الأطول أو الأكثر مرونة تمثل شكلاً من أشكال التمويل الذي يقدمه المطوّر، ولا ينبغي اعتبار هذه المرونة مجانية تلقائياً.

تحقق أيضاً مما إذا كانت مواعيد السداد تواريخ تقويمية ثابتة أم مرتبطة بالتقدم الفعلي في أعمال البناء. ويربط الإطار القانوني في أبوظبي دفعات المشتري بتقدم البناء ما لم يتم الاتفاق مع المطوّر على ترتيب آخر، لذلك تظل صياغة اتفاقية البيع والشراء مهمة. واحتفظ بكل إيصالات حساب الضمان وطابقها مع كشف حساب المطوّر.

اقرأ اتفاقية البيع والشراء قبل اعتبار الحجز عملية شراء مكتملة. وتشمل أهم البنود تاريخ الإنجاز المحدد، وأي فترة سماح تعاقدية، وما يُعد تأخيراً مسموحاً به، والحقوق وسبل المعالجة المتاحة إذا أخل المطوّر أو المشتري بالتزاماته. ولا تفترض أن تأخر التسليم يمنحك تلقائياً حق الإلغاء أو تعويضاً بمبلغ ثابت؛ إذ يجب قراءة العقد واللوائح المعمول بها معاً.

تحقق من وصف الوحدة ومخططها وتخصيص مواقف السيارات والمساحة المتفق عليها ومدى حق المطوّر في تعديل التصاميم أو المواد أو المواصفات. ويتضمن قانون أبوظبي قواعد تتعامل مع الفروق بين المساحة المتعاقد عليها والمساحة النهائية للوحدة، لكن الأثر القانوني يعتمد على حجم الفرق وطبيعته. وإذا كانت المساحة أو مواصفة معينة مهمة لك من الناحية التجارية، فتأكد من توثيقها بوضوح بدلاً من الاعتماد على ما يقال أثناء عملية البيع.

ينبغي أيضاً مراجعة اتفاقية البيع والشراء من حيث رسوم الخدمات التقديرية، وأحكام تخلّف المشتري عن السداد، وآثار التأخر في الدفع، وقيود التنازل أو إعادة البيع، ومتطلبات شهادة عدم الممانعة (NOC) من المطوّر، وأي رسوم إدارية مرتبطة بنقل الملكية لاحقاً. وإذا أشارت استمارة الحجز أو ممثل المبيعات إلى فترة عدول أو حق استرداد أو ترتيب خاص للإلغاء، فتأكد من إدراجه في المستندات المكتوبة. ولم نجد في المصادر الرسمية فترة عدول قانونية عامة تنطبق على جميع الحالات؛ لذلك لا تعتمد إلا على حق منصوص عليه في استمارة الحجز أو اتفاقية البيع والشراء. كما أن أبوظبي بصدد اعتماد نموذج موحد لاتفاقية البيع والشراء لمبيعات العقارات على المخطط في مناطق التطوير التابعة لها، لذا تحقق مما إذا كان مشروعك يستخدمه.

• تاريخ الإنجاز وأي بنود لفترة السماح أو التمديد.
• أحكام تخلّف المشتري والمطوّر عن الالتزامات والحقوق وسبل المعالجة المتاحة.
• مساحة الوحدة ومخططها ومواقف السيارات وهوامش التفاوت المسموح بها في المواصفات.
• رسوم الخدمات التقديرية وغيرها من تكاليف الملكية المتكررة.
• قواعد التنازل أو إعادة البيع قبل اكتمال العقار.
• أي شروط موعودة للاسترداد أو الإلغاء أو العدول.
• الطرف المسؤول عن سداد رسوم التسجيل والرسوم الإدارية ورسوم الوساطة العقارية.

غالباً نعم، لكن ليس بمجرد توقيع عقد خاص مع مشترٍ آخر. إذ يمكن نقل الحق المسجل في عقار على المخطط أو التنازل عنه وفقاً لقواعد التسجيل المعمول بها، واتفاقية البيع والشراء، ومتطلبات المطوّر. وقد يطلب المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC)، كما قد يشترط تعاقدياً أن يكون المشتري الحالي قد سدد نسبة معينة من السعر قبل الموافقة على التنازل؛ ولا توجد نسبة دنيا موحدة على مستوى الإمارة.

تختلف متطلبات الحد الأدنى للسداد بحسب المطوّر والمشروع، لذلك لا توجد نسبة واحدة يمكن افتراضها في جميع أنحاء أبوظبي. وإذا كان من المحتمل أن تحتاج إلى الخروج من الاستثمار مبكراً، فراجع بند التنازل قبل الشراء. واسأل أيضاً عن إجراءات شهادة عدم الممانعة (NOC)، والرسوم الإدارية للمطوّر، والدفعات المتبقية، وإجراءات تسجيل المشتري الجديد.

قد تصبح إعادة البيع أصعب إذا انخفضت أسعار المشروع في السوق أو إذا بقي لدى المطوّر مخزون غير مباع بشروط سداد أفضل. وفي المقابل، لا يضمن ارتفاع السوق أن يسمح المطوّر بالتنازل فوراً. لذلك تعامل مع مرونة التنازل باعتبارها مسألة تعاقدية، ولا تفترض أن سيولة الوحدة على المخطط تماثل سيولة العقار المكتمل.

سعر الشراء ليس سوى جزء من الميزانية. وبالنسبة إلى تسجيل ملكية وحدة على المخطط عبر منصة داري (DARI) في الحالات الاعتيادية، تبلغ الرسوم المنشورة حالياً وفقاً للقواعد المعمول بها في 2026 نسبة 2% من سعر البيع، إضافة إلى رسوم خدمات إدارية إلكترونية قدرها 400 درهم غير شاملة ضريبة القيمة المضافة. ويُرجى التأكد من الرسوم الحالية ومن الطرف المسؤول عن سدادها لدى منصة داري أو مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، لأن الرسوم والإجراءات قد تتغير. ويغطي دليل تكاليف ورسوم شراء العقارات في أبوظبي لدينا كامل ميزانية عملية الشراء.

تخضع الرسوم الإدارية التي يفرضها المطوّر لتنظيم منفصل. وينص القرار الإداري رقم 183 لسنة 2017 على أنه لا يجوز للمطوّر تحصيل رسوم تسجيل أو رسوم أخرى مرتبطة بالتصرفات العقارية، مع السماح برسوم إدارية يحصل عليها من طرف ثالث بحد أقصى 5,000 درهم. وحتى عام 2026، يُرجى التأكد من كيفية انطباق هذه القاعدة على الرسم المطلوب تحديداً لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC) قبل سداده.

قد تنطبق أيضاً عمولة الوساطة العقارية إذا كانت جزءاً من المعاملة واتفاقية الوساطة: ففي المعاملات الخاضعة لاختصاص مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، يحدد القرار الإداري رقم 183 لسنة 2017 عمولة البيع والشراء بنسبة 2% من قيمة العقد، وبحد أقصى 500,000 درهم، بينما تحدد اتفاقية الوساطة الطرف الذي يتحملها. وقبل حجز الوحدة، اسأل ما إذا كان المطوّر سيتحمل عمولة الوسيط العقاري أم أن أي عمولة ستكون مستحقة عليك.

تختلف معاملة ضريبة القيمة المضافة بحسب نوع العقار والمعاملة. وبالنسبة إلى العقارات السكنية، تنص الهيئة الاتحادية للضرائب حالياً على أن أول توريد لعقار سكني مكتمل حديثاً، سواء بالبيع أو الإيجار، خلال ثلاث سنوات من اكتماله يخضع لنسبة الصفر من ضريبة القيمة المضافة وفقاً للقواعد المعمول بها في 2026. وهذه قاعدة ضريبية اتحادية وليست تخفيضاً في رسوم تسجيل العقار على المخطط، وقد تتغير المعاملة الضريبية، لذا تحقق من وضع المعاملة المحددة لدى الهيئة الاتحادية للضرائب أو مستشار ضريبي.

يمكن تمويل العقار على المخطط في بعض الحالات، لكن استعداد البنوك للإقراض يختلف بدرجة كبيرة بحسب المطوّر والمشروع ومرحلة البناء. ويسمح قانون أبوظبي برهن الحق التعاقدي للمشتري في وحدة على المخطط إذا كانت الوحدة مسجلة في السجل العقاري المبدئي، على أن يسدد المموّل مبلغ التمويل مباشرةً إلى حساب ضمان المشروع. ولا يعني ذلك أن كل بنك سيموّل كل مشروع، كما يحدد مصرف الإمارات المركزي (CBUAE) الحد الأقصى لنسبة التمويل إلى قيمة العقار لأي شراء على المخطط عند 50%، لذلك توقّع أن تموّل ما لا يقل عن نصف السعر من أموالك الخاصة؛ وقد تقدم البنوك نسبة تمويل أقل أو ترفض تمويل مشروع معين. تحقق مع مصرفك من توافر التمويل والمرحلة التي سيبدأ عندها صرف الأموال. ويمكن أن تساعدك حاسبة التمويل العقاري لدينا في التخطيط الأساسي للقدرة على تحمل التكلفة.

يمكن للمشترين من خارج دولة الإمارات شراء العقارات المؤهلة في مناطق الاستثمار المحددة في أبوظبي، وفقاً لحقوق الملكية المتاحة في المشروع واستيفاء المشتري متطلبات التسجيل. كما تنص لوائح منصة داري (DARI) على مستندات إثبات الهوية للمشترين المقيمين خارج دولة الإمارات. تأكد من أن المطوّر يسجل بيانات جواز سفرك وبيانات الاتصال بك بصورة صحيحة، واسأل قبل تحويل الأموال عن كيفية التعامل مع التوقيع عن بُعد أو الوكالة القانونية أو التحقق من الهوية.

لا تشترِ عقاراً على المخطط لمجرد أن موظف المبيعات يقول إنه سيؤهلك للإقامة الذهبية. فالمسار الرسمي في أبوظبي لدى مكتب أبوظبي للمقيمين (ADRO) يقبل اتفاقية بيع وشراء من مطوّر معتمد مع إثبات سداد ما لا يقل عن 2 مليون درهم فعلياً، ولا يقبل العقار المرهون إلا إذا بلغت حصتك الصافية بعد خصم القرض 2 مليون درهم على الأقل، بينما لا تزال الصفحة الاتحادية للهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP) تشير إلى عقار من دون قروض؛ ولا يكفي أن يتجاوز سعر العقد 2 مليون درهم وحده. اقرأ دليل الإقامة الذهبية عبر عقارات أبوظبي لدينا، وتأكد من أهلية العقار المحدد لدى الهيئة قبل اعتبار الإقامة جزءاً من قرارك الاستثماري.

قد تجعل الدفعة الأولية المنخفضة عقاراً مرتفع السعر يبدو ميسوراً أكثر مما هو عليه فعلياً. اعتمد على السعر الكامل الوارد في العقد، وطابق كل دفعة مع التدفقات النقدية المتوقعة لديك، ولا سيما المبالغ الأكبر المستحقة قرب موعد التسليم.

لا تختَر العقار اعتماداً فقط على الصور التصورية أو الشقة النموذجية. تحقق من مخطط الوحدة التعاقدي واتجاهها والطابق ووصف الإطلالة ومواقف السيارات ومدى عملية توزيع المساحات والتغييرات المسموح للمطوّر بإجرائها على المواصفات. وبالمثل، لا تعتمد على وعود شفهية بشأن إيجار مضمون أو أسعار إعادة البيع أو مواعيد التسليم أو أهلية الإقامة ما لم يكن الالتزام المعني موثقاً وقابلاً للتحقق.

وأخيراً، تحقق من المشروع وحساب الضمان، وسجّل اتفاقية البيع والشراء بصورة صحيحة، واحتفظ بسجلات الدفعات، وضع ميزانية لتكاليف الملكية بعد التسليم. وإذا كنت تشتري العقار بغرض الاستثمار، فقارن الإيجار المتوقع والتكاليف المستمرة بدلاً من افتراض أن الشراء عند إطلاق المشروع يعني تحقيق ربح تلقائياً.

يمكن لإيست فيس للعقارات مقارنة المشاريع العقارية على المخطط والمسجلة ضمن المناطق التي نغطيها في أبوظبي، وشرح الفروق بين أنواع الوحدات وخطط السداد المتاحة، ومساعدتك في تحديد بيانات التسجيل وحساب الضمان ذات الصلة قبل الحجز. كما يمكننا التنسيق مع المطوّر خلال مراحل الحجز واتفاقية البيع والشراء والتسليم عندما نكون مكلفين بمتابعة المعاملة. ولمناقشة مشروع بعينه، تواصل مع إيست فيس. أما المشورة القانونية أو المتعلقة بالإقامة أو التمويل العقاري أو الضرائب، فينبغي التحقق منها لدى الجهة المختصة أو المستشار المهني المناسب.