يصل موعد التجديد ومعه رسم لم تكن تتوقعه. أو ربما أعدت المفاتيح، وصُوّرت الشقة، ثم لم يعد أحد يذكر مبلغ التأمين، لسبب غامض. وربما وصل خلاف بشأن إصلاح ما إلى مرحلة لن تحقق فيها رسالة أخرى عبر WhatsApp الكثير.
بالنسبة لنزاع إيجاري عادي في البر الرئيسي لأبوظبي، تكون جهة رفع الدعوى هي لجان فض المنازعات الإيجارية في دائرة القضاء - أبوظبي (ADJD). وليست مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي، كما أن Ejari هو نظام تسجيل خاص بدبي ولا يُستخدم لعقود الإيجار في أبوظبي.
لا يتعين عليك استكمال إجراءات التوفيق والوساطة العامة لدى دائرة القضاء - أبوظبي (ADJD) قبل رفع قضية إيجارية أمام هذه اللجان. وحالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، أبقى مركز أبوظبي العقاري (ADREC) أيضاً نسبة زيادة الإيجار في البر الرئيسي عند 0% لعقود الإيجار المسجلة عبر Tawtheeq منذ 3 يونيو 2026 وحتى إشعار آخر، ما جعل خلافات التجديد ذات أهمية خاصة. تحقق من الوضع الحالي لزيادات الإيجار لدى ADREC ومن الشروط المنطبقة على عقدك قبل اتخاذ أي إجراء.
هذه معلومات عامة وليست استشارة قانونية، وفي أي نزاع محدد يكون المحامي أو مكتب خدمات المتعاملين لدى المحكمة مرجعاً أفضل من أي مقال.
ابدأ بالجهة المختصة
تتولى لجان فض المنازعات الإيجارية في دائرة القضاء - أبوظبي (ADJD) نزاعات المالك والمستأجر في البر الرئيسي بموجب قانون أبوظبي رقم 20 لسنة 2006. ويمكن للجان أيضاً النظر في الطلبات المستعجلة والوقتية عندما تستدعي طبيعة النزاع ذلك.
وهذا التمييز المتعلق بالبر الرئيسي مهم. فأبوظبي لا تستخدم منظومة فض المنازعات الإيجارية نفسها المعمول بها في دبي، ولذلك قد يقودك اتباع قائمة إجراءات خاصة بدبي عثرت عليها في نتائج البحث إلى الجهة غير المختصة قبل أن تبدأ حتى في تجهيز مستنداتك. وللاطلاع على الجوانب الأوسع لاستئجار عقار في أبوظبي، راجع دليل المستأجر للإيجار في أبوظبي.
الوساطة اختيارية وليست شرطاً لرفع الدعوى
هناك نصيحة منتشرة على الإنترنت على نحو لافت تقول إن كل نزاع إيجاري في أبوظبي يجب أن يمر أولاً بمرحلة التسوية الودية أو الوساطة. لكن القضايا الإيجارية أمام لجان فض المنازعات الإيجارية مستثناة من الإحالة الإلزامية لدى دائرة القضاء - أبوظبي (ADJD) إلى مراكز التوفيق والوساطة التابعة لها.
وهذا لا يعني أن التفاوض بلا فائدة. فمحاولة حل خلاف بشأن مبلغ التأمين أو الإصلاح أو التجديد كتابياً قبل رفع الدعوى تكون منطقية في كثير من الأحيان، لأنها تنشئ سجلاً مكتوباً وقد توفر على الطرفين عناء الإجراءات القضائية. لكنها ليست شرطاً قانونياً إلزامياً قبل نظر هذه القضايا أمام لجان فض المنازعات الإيجارية.
يشغّل مركز أبوظبي العقاري (ADREC) بصورة منفصلة مركز Taswea للتسوية الودية. ويشمل نطاق عمله المنشور مسائل مثل التأجير العقاري طويل الأجل والوساطة العقارية ومنازعات التطوير والإنشاءات، مع التحقق من الاختصاص قبل الإحالة. لذلك قد يكون Taswea مساراً مناسباً لبعض المنازعات العقارية، لكنه مسار منفصل وليس مرحلة إلزامية يجب المرور بها قبل اللجوء إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية.
جهّز ملفك قبل رفع الدعوى
في النزاع الإيجاري، تشمل المستندات الأساسية إثبات الهوية، ونموذج دعوى المنازعة الإيجارية، وعقد الإيجار المسجّل عبر Tawtheeq، والأدلة التي تدعم ما تذكر أنه حدث. وقد تشمل هذه الأدلة سجلات الدفع أو المراسلات الخطية أو الإشعارات أو الصور أو تقرير التسليم، بحسب طبيعة النزاع.
أي مستند يُقدَّم ضمن الأدلة ولم يكن باللغة العربية يجب إرفاقه بترجمة قانونية معتمدة إلى العربية. كما يجب أن تكون المستندات الصادرة من خارج دولة الإمارات مصدّقة حسب الأصول وفقاً لمتطلبات رفع الدعاوى لدى دائرة القضاء - أبوظبي (ADJD)، لذلك من الأفضل ترتيب ذلك قبل تقديم الدعوى بدلاً من اكتشافه بعد أن تكون الإجراءات قد بدأت بالفعل.
قد يكون الاحتفاظ بسجلات مرتبة أقل إثارة من الجدال حول من هو المحق من حيث المبدأ، لكن المحاكم عادةً ما تجد في المستندات فائدة أكبر من الاستياء. احتفظ بالإيصالات والصور المؤرخة والرسائل وأي مستند وقّعه الطرفان بطريقة تتيح لك الرجوع إليها عند الحاجة.
إذا كان الخلاف يتعلق بما تغطيه رسوم منفصلة للمبنى، وليس بإجراءات النزاع الإيجاري نفسها، فإن دليل رسوم الخدمات لدينا يشرح هذا الموضوع بصورة منفصلة.
ما تكلفة رفع الدعوى
يحدد دليل الخدمات المنشور لدائرة القضاء - أبوظبي (ADJD) رسم الدعوى الإيجارية بنسبة 5% من الإيجار السنوي، بحد أدنى قدره 100 درهم وحد أقصى قدره 40,000 درهم. كما يدرج رسم خدمة قدره 300 درهم عن كل مدعى عليه.
تعامل مع هذه الأرقام باعتبارها جدول الرسوم المنشور، لا مبلغاً نهائياً مضموناً عند الدفع. وتوضح المعلومات الحالية لدى دائرة القضاء - أبوظبي (ADJD) أن الرسوم تعتمد على نوع المطالبة وتُحتسب من خلال نظام رفع الدعاوى. وقد تختلف الأرقام الواردة في الأدلة المنشورة عن الرسوم الظاهرة في الخدمات الحالية؛ فعلى سبيل المثال، يظهر رسم خدمة الإنذار القانوني الإيجاري بمبلغ 400 درهم في الدليل و500 درهم في الخدمة الإلكترونية الحالية.
القاعدة العملية بسيطة: استخدم الدليل المنشور لفهم هيكل الرسوم المتوقع، ثم اعتمد على المبلغ الذي يحتسبه نظام رفع الدعاوى الحالي لدى دائرة القضاء - أبوظبي (ADJD) عند تقديم الدعوى فعلياً. وتحقق من الرسوم الحالية هناك قبل الدفع.
ماذا يحدث بعد رفع الدعوى
يمكن رفع الدعوى من خلال الخدمات الرقمية لدائرة القضاء - أبوظبي (ADJD) باستخدام UAE Pass، أو عبر مكتب محاماة مرخّص، أو من خلال مركز طباعة مسجّل. ويعتمد اختيار المسار الأنسب في الغالب على مدى تعقيد النزاع ومدى ارتياحك لإعداد المستندات بنفسك.
تُعقد معظم الجلسات عن بُعد. احرص على أن يظل رقم الهاتف وعنوان البريد الإلكتروني المسجلان في النظام محدّثين، لأن الإشعارات وروابط الجلسات تُرسل عبر بيانات الاتصال هذه. فالملف المُعد بعناية لن يفيد كثيراً إذا كانت دعوة الجلسة تختفي في صندوق بريد إلكتروني قديم.
لا توجد مدة ثابتة يمكن ضمانها لإنهاء نزاع إيجاري. فقد تشمل الإجراءات تسجيل الدعوى ودفع الرسوم، وإعداد ملف القضية، والنظر القضائي، وصدور الحكم، واحتمال الاستئناف، وإذا احتاج الطرف المحكوم له بعد ذلك إلى إلزام الطرف الآخر بالدفع أو بتنفيذ التزام آخر، فقد يلزم فتح ملف تنفيذ منفصل.
مساران خاصان قد يغفل عنهما البعض
إذا رفض المالك استلام الإيجار، أو لم يحدد مكاناً يستطيع المستأجر سداد الإيجار فيه، فيجوز للمستأجر إيداع الإيجار باسم اللجنة لدى أحد البنوك الوطنية. وهذا يختلف جوهرياً عن مجرد الاحتفاظ بالمبلغ وافتراض أن وجود النزاع يعفي من السداد.
قد يكون لمبلغ التأمين المحتجز مسار أكثر تحديداً أيضاً. ابدأ بالتحقق من مهلة إعادة مبلغ التأمين المنصوص عليها في عقد الإيجار. وإذا لم يُرد مبلغ التأمين بعد انقضاء تلك المهلة، فوجّه إنذاراً قانونياً رسمياً. وإذا ظل المبلغ غير مدفوع بعد 5 أيام من ذلك الإنذار، فقد يكون من الممكن تقديم طلب لإصدار أمر أداء مستند إلى المستندات.
بالنسبة لمسار أمر الأداء هذا، يشمل الملف المؤيد للطلب عقد الإيجار المسجّل عبر Tawtheeq، وإثبات دفع مبلغ التأمين، والإنذار القانوني، وأدلة على حالة العقار مثل الصور أو تقرير التسليم. ويذكر دليل أقدم رسوماً بنسبة 3% ويشير إلى احتمال صدور قرار خلال نحو ثلاثة أيام، لكن ينبغي التحقق من هذه الأرقام عبر الخدمة الحالية عند تقديم الطلب بدلاً من اعتبارها ضمانات سارية.
جزيرة الريم وجزيرة الماريه تختلفان
تقع جزيرة الريم وجزيرة الماريه ضمن اختصاص سوق أبوظبي العالمي (ADGM). وبالنسبة لعقود الإيجار المسجلة لدى ADGM، تكون محاكم سوق أبوظبي العالمي (ADGM Courts) الجهة المختصة عادةً بنظر النزاعات، ما لم يكن الطرفان قد اتفقا على نحو صحيح على التحكيم أو اختصاص محكمة أخرى، بينما قد تظل بعض العقود القديمة في جزيرة الريم والمسجلة لدى البلدية من اختصاص لجان فض المنازعات الإيجارية في البر الرئيسي. ويشرح دليلنا حول جزيرة الريم وجزيرة الماريه ضمن نظام ADGM هذا الاختلاف في الاختصاص بمزيد من التفصيل.
يصبح تقييم معظم النزاعات الإيجارية أسهل عندما تكون المستندات مكتملة إلى حد قد يبدو مملاً: إيصالات الإيجار، والصور المؤرخة، والطلبات الخطية، والإنذارات الرسمية، وتقرير تسليم موقّع من الطرفين حيثما أمكن. وإذا لم تكن متأكداً من المسار المطبق على عقد إيجارك في أبوظبي، اسألنا ويمكننا مساعدتك في تحديد نقطة البداية الصحيحة.