يصبح استئجار عقار في أبوظبي أسهل عندما تكون الشروط المالية والتعاقدية وحالة العقار ومسؤوليات كل طرف واضحة قبل سداد أي مبلغ. وينبغي للمستأجرين طلب جميع مستندات الإيجار مبكراً والاحتفاظ بنسخ من كل اتفاقية موقعة وإيصال ومستند متعلق بالعقار.
Tawtheeq وعقد الإيجار
Tawtheeq هو نظام أبوظبي لتسجيل عقود الإيجار. ويساعد تسجيل العقد بشكل صحيح على توثيق بيانات المالك والمستأجر والعقار وقيمة الإيجار والمدة المتفق عليها، وقد يكون مطلوباً للحص ول على خدمات مرتبطة بالسكن. تأكد من الطرف المسؤول عن إتمام التسجيل، والمستندات التي يجب على كل طرف تقديمها، وموعد حصولك على إثبات تسجيل العقد.
ما هو نظام «توثيق» (Tawtheeq)، ومن يتولى تسجيل عقد الإيجار؟
يُسجّل نظام «توثيق» (Tawtheeq) عقد الإيجار في أبوظبي لدى الجهات المختصة، بدلاً من أن تظل العلاقة الإيجارية قائمة على عقد خاص موقّع بين الطرفين فقط. ومن خلال منصة داري (DARI)، يبدأ المؤجّر، أي المالك أو من يفوّضه، إجراءات تسجيل عقد الإيجار ويُدخل بيانات العقار والمستأجر والعقد. ثم يتلقى المستأجر الطلب لمراجعته، ويمكنه قبوله وتوقيعه أو إعادته للتصحيح.
بالنسبة إلى المستأجر، من المهم التمييز بين المستندات الخاصة التي قد يوقّعها مع المالك أو الوسيط العقاري وبين عقد الإيجار الذي تم تسجيله فعلياً. وتوضح منصة داري (DARI) أن العقد الموقّع خارج خدمة التسجيل الإلكترونية لا يُعد بمجرد ذلك عقد إيجار مسجلاً في نظام «توثيق» (Tawtheeq). كما يرتبط عقد الإيجار المسجل بإجراءات توصيل خدمات المرافق في أبوظبي، ولذلك يُعد استكمال التسجيل جزءاً مهماً من إجراءات الانتقال إلى العقار وتفعيل خدمتي الكهرباء والمياه.
ينطبق ذلك على الوحدات السك نية الخاضعة لنظام «توثيق» (Tawtheeq) وأحكام القانون رقم 20 لسنة 2006، مع مراعاة الاستثناءات المنصوص عليها قانوناً. ويشمل ذلك معظم المساكن التي يتناولها هذا الدليل، لكنه لا ينطبق على جميع مناطق أبوظبي. تقع جزيرة الريم وجزيرة الماريه ضمن اختصاص سوق أبوظبي العالمي (ADGM)، وتستخدمان منصة AccessRP بدلاً من إجراءات «توثيق» المعتادة.
ما الذي يجب التحقق منه قبل قبول عقد الإيجار المسجل؟
لا توافق على التسجيل عبر منصة داري (DARI) لمجرد أنك سبق أن وقّعت عقد إيجار منفصلاً. تأكد من صحة اسمك وبيانات هويتك، ومن ظهور اسم المالك أو المؤجّر المفوّض بصورة صحيحة، ومن مطابقة بيانات العقار والوحدة للعقار الذي عاينته. ثم راجع قيمة الإيجار السنوي وتاريخي بدء العقد وانتهائه ومبلغ التأمين وجدول السداد، وقارنها بما تم الاتفاق عليه فعلياً.
إذا وجدت أي اختلاف، فاستخدم خطوة المراجعة المتاحة للمستأجر لإرجاع الطلب بدلاً من قبول بيانات غير صحيحة. وتتيح منصة داري (DARI) للمستأجر صراحةً قبول التسجيل أو إرجاع الطلب مع بيان سبب الرفض. احتفظ بنسخ من عقد الإيجار الموقّع، وإيصالات السداد أو إثباتات التحويل، والمراسلات، وعقد الإيجار المسجل بصورته النهائية.
إذا رفض المالك أو مدير العقار تسجيل عقد إيجار تنطبق عليه شروط التسجيل، فاطلب التسجيل كتابةً وتواصل مع منصة داري (DARI) أو مركز أبوظبي العقاري (ADREC) لمعرفة الإجراء المعمول به حالياً، بدلاً من الاكتفاء بوعد غير محدد المدة بإتمام الأمر لاحقاً. وتوضح إرشادات حكومة دولة الإمارات أن ملاك العقارات في أبوظبي ملزمون بتسجيل عقود الإيجار في نظام «توثيق» (Tawtheeq). وإذا بقيت المسألة دون حل، فاحتفظ بما لديك من أدلة وانظر في الجهة أو المسار المختص بتسوية النزاع بحسب حالتك.
تجديد عقد الإيجار وزيادة الإيجار وقاعدة الإشعار المسبق بشهرين
بالنسبة إلى عقود الإيجار المسجلة في نظام «توثيق» (Tawtheeq) والخاضعة لاختصاص مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، تغيّرت القواعد المتعلقة بزيادة الإيجار في يونيو 2026. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، حدّد المركز نسبة الزيادة السنوية المسموح بها عند تجديد عقود الإيجار السكنية والتجارية والصناعية بـ0% اعتباراً من 3 يونيو 2026 وحتى إشعار آخر؛ وتأكد من الوضع الحالي لدى مركز أبوظبي العقاري قبل التجديد. ولذلك، لا ينبغي للمالك الاعتماد على الحد العام السابق البالغ 5% ما دام الإجراء المؤقت الذي يحدد الزيادة بنسبة 0% سارياً.
تختلف مسألة الإشعار عن نسبة الزيادة المسموح بها. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، إذا كان أحد الطرفين لا يرغب في تجديد عقد إيجار سكني أو يرغب في تعديل شروطه، فإن القانون رقم 20 لسنة 2006 يشترط توجيه إشعار كتابي قبل شهرين من انتهاء العقد؛ وتأكد لدى مركز أبوظبي العقاري (ADREC) من كيفية انطباق ذلك على عقدك.
لا تطبّق هذه القواعد تلقائياً على جزيرة الريم أو جزيرة الماريه. فهاتان المنطقتان تقعان ضمن اختصاص سوق أبوظبي العالمي (ADGM) وتستخدمان منصة AccessRP. حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، بالنسبة إلى عقد إيجار سكني قصير الأجل ضمن سوق أبوظبي العالمي، أي لمدة تزيد على ستة أشهر وتقل عن أربع سنوات، يجوز للمؤجّر زيادة الإيجار عند التجديد بما لا يتجاوز 5%، شريطة إخطار المستأجر بالزيادة كتابةً قبل انتهاء العقد بما لا يقل عن 90 يوماً تقويمياً، وذلك بموجب لوائح العقارات لسوق أبوظبي العالمي لعام 2024؛ وتأكد من القاعدة الحالية لدى سوق أبوظبي العالمي أو عبر AccessRP.
إنهاء عقد الإيجار مبكراً والتعامل مع النزاعات
لا يمنح تسجيل عقد الإيجار في نظام «توثيق» (Tawtheeq) المستأجر حقاً تلقائياً في إنهاء عقد إيجار محدد المدة متى شاء. إذا كنت بحاجة إلى المغادرة قبل تاريخ الانتهاء المتفق عليه، فابدأ بمراجعة عقد الإيجار: ابحث عن بند للإنهاء المبكر، ومدة الإشعار المطلوبة، وأي تبعات مالية متفق عليها. وإذا لم يتناول العقد هذه المسألة، فحاول التوصل إلى اتفاق كتابي مع المالك بدلاً من افتراض أن مجرد توجيه إشعار ينهي التزاماتك.
عند انتهاء عقد الإيجار بصورة اعتيادية أو عند اقتراح تعديل شروط عقد إيجار سكني، تظل قاعدة الإشعار القانونية الحالية التي تشترط إشعاراً قبل شهرين ذات صلة. أما المشكلات التي تنشأ أثناء مدة الإيجار، فيُلزم قانون أبوظبي المالك بإجراء الإصلاحات الضرورية، بينما يتحمل المستأجر عادةً إصلاحات الصيانة البسيطة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
إذا تعذر حل الخلاف مباشرةً، فاحتفظ بعقد الإيجار المسجل، وإثباتات السداد، والإشعارات، ورسائل البريد الإلكتروني، وسجلات الصيانة. تنظر لجان فض المنازعات الإيجارية التابعة لدائرة القضاء في أبوظبي في المنازعات بين المالك والمستأجر الخاضعة للقانون رقم 20 لسنة 2006. كما يوفّر مركز التسوية العقارية «تسوية» التابع لمركز أبوظبي العقاري (ADREC) مساراً للتسوية الودية للمنازعات العقارية المؤهلة الواقعة ضمن اختصاصه، بما في ذلك تأجير الوحدات طويل الأجل، على أن يبدأ تقديم الطلب عبر قنوات دائرة القضاء؛ وتُحال المنازعات المؤهلة التي لا تتم تسويتها إلى المحكمة المختصة. تأكد من الجهة المختصة بنظر النزاع في حالتك قبل تقديم الطلب. ويمكن للمستأجرين الذين يحتاجون إلى مساعدة في مراجعة عقد إيجار مقترح أيضاً التواصل مع إيست فيس، بينما يمكن للملاك الاطلاع على موارد الملاك.
الشيكات وآليات الدفع
غالباً ما يُقسم الإيجار السنوي وفق جدول متفق عليه باستخدام شيكات مؤجلة أو وسيلة دفع أخرى موثقة. ويختلف عدد الدفعات ومواعيدها بحسب العقار والاتفاق. تأكد من أن كل تاريخ استحقاق واسم المستفيد والنتائج المترتبة على عدم السداد تتطابق مع العقد الموقع، واحصل على إيصال لأي تحويل أو دفعة نقدية.
مبلغ التأمين
يطلب المالك عادة مبلغ تأمين لتغطية الأضرار أو الالتزامات الأخرى المحددة في عقد الإيجار. وينبغي أن يوضح العقد قيمة المبلغ، وكيفية الاحتفاظ به، وشروط الخصم منه، وإجراءات وموعد إعادته بعد إخلاء العقار. احتفظ بإثبات السداد، ولا تعتبر مبلغ التأمين بديلاً عن الإيجار إلا إذا وافق المالك على ذلك كتابياً.
ما الذي ينبغي التحقق منه قبل التوقيع
تحقق من هوية المالك أو ممثله المفوض ومن صلاحيته لتأجير العقار. وراجع رقم الوحدة، وحقوق استخدام مواقف السيارات أو مساحات التخزين، والأجهزة المشمولة في الإيجار، ومسؤوليات الصيانة، وترتيبات خدمات المرافق، ومتطلبات الإخطار، وشروط التجديد، وأي قواعد للمبنى تنطبق على السكان أو الحيوانات الأليفة أو إجراء تعديلات على العقار.
عاين العقار وسجل حالته باستخدام صور مؤرخة أو قائمة جرد موقعة. واختبر التجهيزات الأساسية متى كان ذلك عملياً، وسجل كتابياً أي إصلاحات أو أعمال إضافية متفق عليها، بما في ذلك الموعد المتوقع لإنجازها. كما ينبغي توضيح آلية الإبلاغ عن طلبات الصيانة العاجلة والعادية بعد الانتقال إلى العقار.
افهم إجمالي تكاليف الانتقال إلى العقار
إضافة إلى الإيجار ومبلغ التأمين، اسأل عن رسوم الوساطة العقارية وتسجيل العقد وتوصيل خدمات المرافق وتصاريح الانتقال إلى المبنى وأي متطلبات خاصة بالدخول إليه. وتجنب تحويل الأموال حتى يتم التحقق من بيانات الجهة المستلمة ومستندات العقار وتوثيق الغرض من كل دفعة.
يحمي العقد الواضح والسجل الدقيق لحالة العقار كلاً من المستأجر والمالك. ويمكن لفريق الإيجارات لدينا مساعدتك في مقارنة المنازل المتاحة وفهم المستندات المطلوبة لعقار محدد في أبوظبي قبل الالتزام به.