ربما تكون قد استأجرت في الخالدية أو الراحة لسنوات، ثم توقّع عقد شقة في جزيرة الريم فتبدو الأوراق فجأة وكأن فيها خطأ. لا يوجد تسجيل عبر Tawtheeq، وتظهر منصة مختلفة، وتبدأ مجموعة WhatsApp في الإصرار على أن أحدهم لا بد أنه أغفل خطوة.
الإجابة المختصرة هي أن جزيرة الريم وجزيرة الماريه أصبحتا الآن ضمن اختصاص سوق أبوظبي العالمي (ADGM) فيما يتعلق بالعقارات. وبوجه عام، أصبحت الملكية والتسجيل والتطوير والتأجير والنزاعات في الجزيرتين تخضع لإطار ADGM بدلاً من الإجراءات المعتادة في البر الرئيسي لأبوظبي.
وهذا يهم المستأجرين والملاك والمشترين مباشرة. تُسجّل عقود الإيجار عبر AccessRP بدلاً من Tawtheeq أو DARI، ولدى سوق أبوظبي العالمي (ADGM) قواعده الخاصة بزيادة الإيجارات السكنية، كما تتم معاملات الشراء وإجراءات سندات الملكية أيضاً عبر نظام ADGM.
ما الذي تغيّر في جزيرة الريم
تسري لوائح العقارات لعام 2024 الصادرة عن سوق أبوظبي العالمي (ADGM) على عقارات جزيرة الريم منذ 1 يناير 2025، وقد أكمل ADGM الدمج التشغيلي للجزيرة. كما تقع جزيرة الماريه ضمن اختصاص ADGM فيما يتعلق بالعقارات.
إذا كنت تقارن بين المناطق قبل الانتقال، فإن دليلنا لمنطقة جزيرة الريم يغطي الجزيرة نفسها، بينما تكون مقارنة جزيرة الريم وشاطئ الراحة مفيدة تحديداً لأن الإجراءات العقارية في المنطقتين أصبحت الآن تخضع لنظامين مختلفين.
تسجيل عقود الإيجار عبر AccessRP، وليس Tawtheeq
بالنسبة لعقد إيجار جديد في أي من الجزيرتين الخاضعتين لسوق أبوظبي العالمي (ADGM)، يتم التسجيل عبر AccessRP، وليس عبر Tawtheeq أو DARI. يبدأ المالك إجراءات التسجيل ويدفع رسوم تسجيل عقد الإيجار، ثم يراجع المستأجر التسجيل ويوافق عليه داخل المنصة.
تتولى AccessRP أيضاً التجديدات والتعديلات والمبيعات ونقل الملكية والرهون العقارية وشهادات الملكية. كما أن الربط مع خدمات المرافق والتحقق من الهوية مدمج في المنصة، لذلك فهي ليست مجرد نموذج بديل لعقد الإيجار.
للحصول على قائمة أشمل بما يلزم عند الانتقال إلى عقار مستأجر، يظل دليل المستأجر لاستئجار عقار في أبوظبي مفيداً من الناحية العملية. فقط تذكّر أن أي خطوات تسجيل خاصة بالبر الرئيسي ترد في دليل عام يجب مراجعتها في ضوء إجراءات سوق أبوظبي العالمي (ADGM) عندما يكون العقار في جزيرة الريم أو جزيرة الماريه.
اختلاف قواعد زيادة الإيجار في 2026
في البر الرئيسي، أبقى مركز أبوظبي العقاري (ADREC) نسبة زيادة الإيجار عند 0% لعقود الإيجار المسجلة عبر Tawtheeq منذ 3 يونيو 2026 وحتى إشعار آخر. ولا ينطبق هذا الإجراء تلقائياً على عقود الإيجار الخاضعة لسوق أبوظبي العالمي (ADGM) في جزيرة الريم أو جزيرة الماريه.
حالياً، بحسب الوضع القائم في 2026، تسمح الإرشادات المنشورة الصادرة عن سوق أبوظبي العالمي (ADGM) بزيادة الإيجار السكني عند التجديد بنسبة تصل إلى 5%. ويجب على المالك تقديم إشعار خطي قبل انتهاء عقد الإيجار بما لا يقل عن 90 يوماً تقويمياً، ولا يجوز أن تتجاوز الزيادة 5%. أما عقود الإيجار التجاري فلا تخضع لحد أقصى محدد كنسبة مئوية.
إذا رأيت على الإنترنت إشارة إلى مهلة 60 يوماً لزيادة الإيجار السكني، فهذا الرقم ورد في مسودة طُرحت للتشاور. أما القاعدة التي تم إقرارها فهي 90 يوماً تقويمياً.
عملياً، لا يقتصر السؤال على ما إذا كانت أبوظبي قد جمّدت زيادات الإيجار. الأهم هو ما إذا كان عقد إيجارك مسجلاً عبر Tawtheeq أم خاضعاً لنظام سوق أبوظبي العالمي (ADGM)، وما ينص عليه عقدك نفسه.
لمبالغ التأمين قواعد خاصة لدى سوق أبوظبي العالمي (ADGM)
بالنسبة لعقود الإيجار السكنية قصيرة الأجل المؤهلة، لا يجوز أن يتجاوز مبلغ التأمين 5% من الإيجار السنوي للسنة الأولى، ويجب الاحتفاظ به على سبيل الأمانة. وإذا خصم المالك أي مبالغ منه، فيجب أن يتلقى المستأجر إشعاراً وما يثبت التكاليف خلال 14 يوماً، مع استثناء البلى والاستهلاك الطبيعيين.
يجب أن يتضمن عقد الإيجار السكني قصير الأجل المؤهل تقريراً عن حالة العقار عند التسليم، يوقّع عليه المستأجر أيضاً، مع تسجيل أي اعتراض أو اختلاف في التقرير. لذلك يجدر إجراء معاينة الاستلام بعناية، مع التقاط صور مؤرخة والاحتفاظ بسجل مكتوب لأي تلف أو آثار استخدام موجودة مسبقاً.
يتحمل المالك تكلفة إعداد عقد الإيجار السكني. وهذه نقطة أخرى يجدر فصلها عما قد يكون معتاداً أو مألوفاً في عقود الإيجار في البر الرئيسي.
شراء عقار في جزيرة الريم يتطلب سؤالاً إضافياً
تتم عمليات الشراء ونقل الملكية والرهون العقارية وإصدار شهادات الملكية على الجزيرتين الخاضعتين لسوق أبوظبي العالمي (ADGM) عبر AccessRP أيضاً. وبالنسبة لمشترٍ يفكر في شراء شقة معروضة لإعادة البيع، لا يقتصر السؤال العملي على سعر الوحدة أو قيمة إيجارها، بل يشمل أيضاً نوع الحق القانوني المثبت تحديداً في سند الملكية.
توجد ملاحظة مهمة بشأن العقارات الأقدم في جزيرة الريم. تظل طبيعة حقوق الانتفاع وحقوق المساطحة القائمة قبل 2025 وتفسيرها خاضعة لقانون أبوظبي، حتى وإن أصبحت هذه العقارات الآن ضمن إدارة سوق أبوظبي العالمي (ADGM).
في معاملات إعادة البيع، يصبح نوع سند الملكية مسألة يجب التحقق منها ضمن إجراءات العناية الواجبة، لا مجرد وصف يمكن تجاوزه. اسأل عن نوع الحق الذي يجري نقله، وتأكد من أن مستندات البيع تصفه بصورة صحيحة قبل المضي قدماً.
أين تُحال نزاعات الإيجار
بالنسبة لعقد إيجار مسجّل لدى سوق أبوظبي العالمي (ADGM)، تكون محاكم سوق أبوظبي العالمي (ADGM Courts) الجهة المختصة عادةً بنظر نزاعات المالك والمستأجر في كل من جزيرة الريم وجزيرة الماريه، ما لم يكن الطرفان قد اتفقا على نحو صحيح على التحكيم أو اختصاص محكمة أخرى. وهذا هو المسار المعتاد لعقود الإيجار المسجلة حالياً لدى ADGM.
قد يظل عقد إيجار قديم في جزيرة الريم، كان مسجلاً لدى البلدية قبل الانتقال، من اختصاص لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي. ويحدد بند الاختصاص في العقد وسجل التسجيل الجهة المختصة، لذلك راجعهما معاً قبل تقديم أي دعوى أو طلب.
يمكن أن يساعدك دليلنا حول كيفية التعامل مع نزاعات الإيجار في أبوظبي في فهم الإجراءات الأوسع، لكن السؤال الأول في أي قضية تخص جزيرة الريم أصبح الآن هو الاختصاص. فاللجوء إلى الجهة المألوفة لا يفيد إذا كان العقد يخضع لاختصاص جهة أخرى.
الخلاصة العملية
بالنسبة لعقود الإيجار الجديدة، لم تعد جزيرة الريم ضمن نطاق نظام Tawtheeq، بينما تخضع جزيرة الماريه للإطار العقاري نفسه المعمول به لدى سوق أبوظبي العالمي (ADGM). وقبل التوقيع أو التجديد أو زيادة الإيجار أو الشراء أو بدء نزاع، تحقق من القواعد الحالية لدى ADGM، وراجع سجل تسجيل العقار، واقرأ نص عقدك أو سند ملكيتك.
لدى إيست فيس للعقارات عقارات معروضة في جزيرة الريم، وتتابع سوق الجزيرة بانتظام. وإذا أردت مساعدة في التحقق من كيفية انطباق القواعد الحالية على عقد إيجار محدد أو تجديد أو سند ملكية لعقار معروض لإعادة البيع، اسألنا.